摘要

xx房地产开发公司从未进行过审计，事务所是第一次接受委托。作为首次被审计的单位，对被审计单位进行审计开始前的审计风险分析是整个任务的首要前提和重要环节。我主要从房地产开发公司及其所处的外部环境、内部控制以及事务所自身的独立性和专业胜任能力等方面来判断是否接受该公司的委托对其进行审计。首先是从被审计单位本身及其外部环境进行分析，房地产行业近年来的政治环境对房地产行业的发展有一定的限制，市场环境也将这一限制进行了加强；其次是从公司的内控来看，公司的内部会计控制上存在一定的缺陷，该公司没有做到严格的会计管理；最后是自身的独立性和专业胜任能力也存在问题，从以上几方面来看，我认为不能接受该公司的委托对其进行详细审计。

 

一、案例简介

1、企业基本情况

xx房地产开发公司属于有限责任公司位于成都市温江区，公司主要经营范围为房地产的开发，对化工材料、建筑材料等进行销售。该公司成立于2006年1月25日，注册资本为2000万（分别由惠先生、梁XX、周XX、梁DX等4名自然人股东共同投资），其中：惠先生持股比例30%；梁XX持股比例21%；周XX持股比例21%；梁DX持股比例28%。

公司未设董事会、监事会，设有的财务部、销售部、行政人事部、工程部均由实际控制人（总经理）直接领导。企业平均职工人数37人，其中财务部三人（出纳1人、会计1人、经理1人）；销售部七人（总理1人、销售员6人）；行政人事部两人（经理1人、文员工1人）；工程部三人（经理1人、预算1人、土建工程师1人）。每一个管理部门均设有一名负责人。从公司基本结构可以看出公司治理结构合理。

2、项目基本情况

2006年9月11日，经成都市温江区发展计划局投资项目备案，备案名称为“揽胜芙蓉”，进行“住宅楼及商业用房”建设，总建筑面积82788㎡，计划总投资额11700万元(其中：土建投资6360万元)。项目建设规模于2007年11月12日出具了“测(2007)XXX号” 测绘报告，测定1—20幢住宅75,972.52㎡、21—23幢商业2,380.52㎡，共计面积78,353.04㎡。又于2008年7月25日出具了“测(2008)XXX号” 测绘报告，测定了20幢-1层地下车库总建筑面积2901.23㎡、24幢综合楼面积696.75㎡，共计建筑面积3,597.98㎡。本项目测定总建筑面积81,951.02㎡；分套合计数为81,951.69㎡，与报告总数81,951.02㎡相差0.67㎡，属于分户面积的分摊尾差。本项目的可售面积中，无拆迁户回迁面积、无公共配套的幼儿园等面积。但20幢-1楼地下车库中，有消防设施等占用面积593.46㎡、24幢2楼为物业管理用房275.97㎡为不可售面积，不可售面积合计869.43㎡。可销售面积81,082.26㎡，具体为1－20幢住宅全部为可售768套75,973.20㎡、20幢地下车库可售部分81个车库2,307.77㎡(编号至82，但未编80号)、21－23幢商业19套2,380.51㎡、24幢会所1层商务办公用房420.78㎡。

在开发过程中，根据开发进度，向成都市温江区房产管理局申请了房屋预售，经成都市温江区房产管理局审批，开始对1—20幢住宅、21—23幢商业、24幢会所进行预售。截止2008年4月30日已经对外销售76,342.42㎡，其中：住宅763套75484.62㎡，商业用房6套777.06㎡、车库3套80.74㎡。销售面积占可售面积81,082.26㎡的94.15%，余4,739.84㎡未售，其中：住宅5套488.58㎡，商业用房14套(24幢1层商业办公用房算1套)2,024.23㎡、车库78个2,227.03㎡。公司自报本项目应税收入203,843,532.00元；实际销售的763套房屋，对应面积为75,484.62㎡，含20幢的地下车库、21—23幢的商业、24幢1楼商务办公用房，取得销售收入3,303,492.00元；会计账面核算的开发成本，账面总额166,855,232.26元，公司开发间接费3,315,592.65元（包括管理费用、财务费用、销售费用）。

 

二、案例分析

xx房地产开发公司从未进行过审计，事务所是第一次接受委托。作为首次被审计的单位，事务所接受房地产开发公司的审计委托对其进行审计开始前的审计风险分析是整个任务的首要前提和重要环节。

1、初步了解被审计单位的基本情况

对于首次委托事务所进行年度财务报表审计的新客户，事务所在接受委托前应首先了解被审计单位及其环境，进行一定的调查。应了解的被审计单位基本情况包括：(1)业务性质、经营规模和组织结构；(2)经营情况和经营风险；(3)以前年度接受审计的情况；(4)财务会计机构及工作组织；(5)其他与签订业务约定书相关的事项。

2、评价自身的独立性和专业胜任能力

会计师事务所在接受委托前应该对自身进行评价，评价的内容包括三个方面：(1)评价执行审计的能力(专业胜任能力)，以确定审计小组的关键成员和考虑在审计过程中是否需要借助外界专家的协助；(2)评价独立性；(3)评价会计师事务所和项目组能否遵守职业道德规范。

（一）初步了解被审计单位的基本情况

（1）外部市场环境

1.政治环境

在房地产蓬勃发展的时期，房价也不断高涨，国家因此出台了一些相关的政策以及法律法规来对房地产行业进行相应的调整，同时也出台了一些规定和政策来调节房价以及对房贷实行控制。2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地 税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息、十次提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。这些新增的政策和强化执行的旧政策，综合发生作用，在一定程度上改变着、优化着中国房地产业的发展节奏。在2007年国家对于房地产行业出台了许多相关的政策及法律法规。

2007年 1月：建设部规范房地产经纪行业 1月：国税总局清算土地增值税—标志2007年新一轮调控的开始，3月：通过《物权法》10月1日起执行 3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金），6月：加强外资管理—进一步扼制房地产市场外资过热，8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度—标志着政策调控思路的转变，9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为 10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期，10月：物业税“空转”试点扩至十省市，12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

从大的环境可以研判，国家出台的一系列政策时为了保持房地产健康向上的发展趋势。2007年的房地产政策使得房地产开发企业面临优胜劣汰的局面，对资金雄厚及品牌开发商有利，房地产政策鼓励开发中小户型为主，中高档大户型的购买行为将受到限制，小户型市场供应量巨大，市场竞争激烈，高档大户型由于其目标客户群具有较强的支付能力，房地产政策对其影响不大。

2. 市场环境

2007年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长。据成都房产管理局统计，2007年1-10月五城区住宅供应量1088.5万平方米，增幅69.5%，同期五城区住宅销售量1016.5平方米，增幅58.1%,供销量增幅都超过50%，市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张。房价的增幅则继续加快，2003~2006年成都市区商品住宅价格年均增长11.4%，其中市区2006年商品住宅的价格增幅为12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均价达到4819元/平米，同比增长14.2%。
高档住宅市场蓬勃发展。据世邦魏理仕统计，当前(2007年三季度)成都的高档公寓平均售价为7974元/平方米，同比增幅为24.2%，高档别墅的平均售价为15923元/平方米,同比增幅达到29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势。由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放，带动了2007年成都高档住宅房价的迅速上升。但在四季度359号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅。观察近5年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大。

从市场环境来看，需求市场的急速膨胀给成都房地产行业带来了极大的推动作用，市场环境的各个方面都有利的推动着成都房地产行业的快速发展，但2008年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计2008年的市场将趋向谨慎和保守.而且在这段期间内国家出台了很多相关的政策及法规来调整和控制以及监督房地产行业的发展，同时也对房地产行业的发展有着深刻的影响。

2. 结论

从政治环境和市场环境来看，国家出台的政策及法律法规主要是对房地产行业进行调控，加强了对房地产行业的监管。因此，从国家政策及法律法规的角度来看，对于房地产行业的发展来说是有一定的制约性，即房地产政策在一定程度上限制了房地产业的发展。同时接下来中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的房地产开发商具有较大考验，因此在审计该房地产公司时，审计人员应考虑该公司 会因为发展受限而做出一些违反规定的做法。

（2）内部控制制度

1.公司内部控制基本情况

公司根据企业内部管理的实际情况，拟定了工程管理、销售备案、费用报销等内部管理的规定,但是均没有形成文字档案。

主要销售业务流程：了解潜在购房人的需求—向客户推荐房型—带领客户看房—客户选房—签订购房意向书—约定签订购房合同日期—签订购房合同标识并上报已售房—收取购房款—催客户办理按揭—联系按揭银行—交房—根据房管局测定面积计算应补应退购房款—向财务部提交购房人交款信息—财务部开具发购房发票—将发票提供给客户—代办产权国土证。销售员与客户进行价格谈判，一次性付款优惠5%,按揭客户优惠2%,特别情况需报销售经理，可增加1-2%优惠，个别情况报总经理审批。

销售员领取基本工资，按照实际收取售房款的千分之五提取奖励金。售房合同在行政人事部加盖公司公章。销售部有客户来访、来电登记簿，销售房屋统计表。

财务部职责：核对购房意向书—开具购房订金收据—收取订金—复核购房合同—收取购房款。复核售房款实际到账情况，复核销售提成，报总经理审批后支付。审核面积测定表、售房合同，收退房款，开具发票。

支付工程款流程：工程部选择施工单位—价格谈判—向总经理报价—签订施工（采购合同）—验收—填制请款单—预算员复核—总经理审批财务付款。

财务部职责：审核实工合同（采购合同）—审核请款单—实际支付。

所有合同在行政人事部加盖公章，行政人事部负责合同以及销售提成的审核，并经总经理批准后方能加盖公司公章。复核销售表、核实可售房源、代办产权及国土证。

2. 内部控制分析

内部环境：公司虽然设有财务部、销售部、行政人事部、工程部，但实际均由实际控制人（总经理）直接领导。公司未设董事会、监事会。公司的治理结构，机构设置及权责分配不清晰，

风险评估：该公司没有及时识别，也没有系统分析经营活动中与实现内部控制目标的相关风险，也没有合理确定风险公司经营中的应对策略。

控制活动：公司没有做风险评估，更别说企业根据风险评估结果采用相应的控制措施将风险控制在可承受度之内。

内部监督：公司的所有合同在行政人事部加盖公章，人事部的权利过度集中，不利于制约和监督，可能导致腐败。而且公司内部控制制度文字描述性较多且还没有形成文字档案，清晰的流程图没有，可能导致后面权责不明晰，出了问题后存在责任推诿。

3.结论

综合内部控制要素来总结：从该公司的内部控制基本情况以及各个流程来看，也未发现该公司在风险评估上有具体的体现，控制活动上也存在缺陷，并且，该公司虽然拟定了内部控制的相关规定，但是却均未形成文字档案。由此可以看出该公司的内部控制是存在缺陷的。从具体的业务来看，该公司出现了已售房无房号、发票列支错误、一系列无法取得合法合规发票的业务（销售费用、管理费用、预付建筑工程款等）等问题。由此可以看出，虽然该公司设有较为合理的内部控制制度，但在实施方面却存在许多问题。综合整个内部控制来看，该公司的内部控制存在缺陷，并且在对内部控制的实施时也存在漏洞。

从初步审计的情况来看，该公司的项目没有从外部金融机构融资，不存在金融债务风险；但是这样的民营公司不一定没有外部融资，很有可能存在未入账的高息融资行为，同时，从初步审计来看，该项目基本接近完工，不存烂尾的可能，经过我们现场实地勘察，不存在影响约定交房的因素；不存烂尾不意味着不可能违约交房，一旦出现，则会引起大量诉讼；作为审计人员，凭借职业判断也应考虑这两点。

 

（二）评价自身的独立性和专业胜任能力

作为审计单位，我们没有从事过房地产行业审计工作经验的专业人才，不熟悉被审计单位的地产项目。

审计期间自公司设立起至2008年3月。审计收费10万元。客户要求在六月三十日前提供审计报告。按照我国惯例，该审计收费一般发生在全部审计工作完成后。而在这期间收取了审计费10万，会影响审计的独立性，客观公正性等。

 

三、案例结论

从xx房地产开发公司自身情况及其所处的外部环境和内部控制几个方面来分析，国家出台的政策及法律法规主要是对房地产行业进行调控，加强了对房地产行业的监管。因此，从国家政策及法律法规的角度来看，对于房地产行业的发展来说是有一定的制约性，即房地产政策在一定程度上限制了房地产业的发展，企业在未来持续盈利的可能性不较大，可能存在要进行破产清算或其他清算的可能性。从内部控制来看，xx房地产开发公司内部控制不完善,存在一定的缺陷，具有一定的审计风险。从我们自身的胜任能力这一方面来看，作为审计单位，我们没有从事过房地产行业审计工作经验的专业人才，不熟悉被审计单位的地产项目。审计期间自公司设立起至2008年3月。审计收费10万元。客户要求在六月三十日前提供审计报告。按照我国惯例，该审计收费一般发生在全部审计工作完成后。而在这期间收取了审计费10万，影响了审计的独立性，客观公正性等。综合以上分析，我认为我们可以不接受xx房地产开发公司的委托对其进行详细审计。

 

刘泓邑

1541620231

15级审计学二班